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Análise activaaberta até …
ITerrenoImóvel a adquirir
📍 Localização do imóvelopcional
aValor de Aquisição
€ total
Quanto o vendedor pede pelo imóvel. A análise compara este preço com a sua viabilidade para o investidor.
bTipo de Imóvel a Adquirir
↓ Selecione uma opção
cDestino (Máximo e Melhor Uso)Destino
Por defeito assume-se terreno plano com infraestruturas à porta (água, esgotos, eletricidade, arruamento).
m²
dComposição
↓ Selecione uma opção
Como pretende quantificar o edifício?
↓ Selecione uma opção
d2Tipologias do edifício
Tipo de Imóvel
↓ Selecione uma opção
m²
Área útil vendável: interior + varandas/terraços privativos.
m²
Garagens, arrumos, zonas comuns. Custa ≈ 50% do €/m² da privativa.
eEstado de Conservação
Anomalias visíveis, manutenção corretiva necessária. Reabilitação média (baseline).
Liste as várias tipologias do projecto. Cada linha contribui para o agregado de áreas e custos. Em desenvolvimento — UI completa, ligação aos cálculos na próxima fase.
Tipo
Nº unid
ABP / unid (m²)
ABD / unid (m²)
Custo €/m²
Total
— unid
— m²
— m²
— €/m² (médio)
Apartamento
m²
m²
Moradia
m²
m²
IIPotencial construtivoImóvel a remodelar
aTipo de produto (após construção)*
Tipo de Imóvel
bÁreas brutas (totais do projeto)
Soma de todas as unidades, caso seja um loteamento ou edifício multifamiliar.
unid.
tipologias
#
Tipo
Tipologia
Nº unid.
ABP/un (m²)
ABD/un (m²)
Destino
Subtotal ABP (m²)
Totais
— m²
Total ABD
— m²
m²
Estimativa baseada na ABP dos apartamentos. Editável.
Áreas brutas — totaisauto-preenchidos
m²
Área útil vendável: interior + varandas/terraços privativos.
m²
Garagens, arrumos, zonas comuns. Custa ≈ 50% do €/m² da privativa.
Apartamento
m²
m²
Moradia
m²
m²
Auto-preenchidos a partir da tabela. Edite directamente se tiver áreas exactas (ex.: levantamento topográfico) — a tabela deixa de sobrescrever.
IIICustos associados
aInfra-estruturas
€ total
Use se o terreno tiver declive, precisar de ligações, muros de contenção, etc.
📐Estimar com benchmarks (€/m)🔒 Plano pago▾
Importante: os valores apresentados são referências indicativas
para Portugal (2024-25). Para qualquer projecto sério deve sempre consultar
empreiteiros e especialistas locais — só eles conhecem o terreno, a câmara
municipal e os custos reais do empreitada.
Defina a extensão de rede a executar e ajuste os €/m de cada infraestrutura.
Apenas as infra-estruturas marcadas entram no total. Edite à vontade.
m
Para extensões inferiores a 50 m, os custos de ligação consideram-se já contemplados nos custos de construção directos.
Infraestrutura
€ / m
Subtotal
Água potável
— €
Esgoto sanitário
— €
Drenagem pluvial
— €
Eletricidade (BT enterrada)
— €
Telecomunicações (fibra)
— €
Iluminação pública (postes)
— €
Pavimento (rua 6 m, betuminoso + base)
— €
Passeios + lancis (1,5 m × 2)
— €
Condicionantes do terreno (acrescentam % ao subtotal)
Condicionante
+ %
Impacto
Terreno em declive (>5%)
+ 0 €
Muros de contenção / sustentação de terras
+ 0 €
Geologia complexa (rocha, solo instável)
+ 0 €
Distância grande à rede pública
+ 0 €
Outras condicionantes
+ 0 €
Subtotal infra— €
Total de condicionantes+ 0 % · + 0 €
Mobilização (extensão curta)+ 0 % · + 0 €
Total estimado— €
Os valores devem ser sempre confirmados com especialistas.
Estes benchmarks servem para uma primeira ordem de grandeza. Custos reais
variam significativamente com o terreno, geologia, distância à rede pública,
e exigências municipais. Para projectos relevantes use orçamentos de
empreiteiros e projectistas locais.
bCusto de construção por m²Custos de remodelação por m²
⚠
Estes valores são uma referência de partida. O custo real depende fortemente do empreiteiro, qualidade de materiais, geologia do terreno e detalhes do projecto — confirme com orçamentos para decisões relevantes.
€/m²
€ total
Fator majorativo devido ao estado de conservação
×1,00=— €/m²
Equivale a — €/m² ABP · auto-calculado a partir da área bruta
ABD considera-se a 50% deste valor. Pode editar livremente.
⚠O custo de construção varia com a região e o empreiteiro. Mão de obra e materiais têm preços diferentes consoante a sua localização. Peça orçamentos a construtores locais sempre que possível.
Parâmetros avançados
% c.c.
Encargos financeiros não considerados — o método residual estático assume investimento com capital próprio. Juros, taxas de atualização e risco financeiro entram numa próxima versão (DCF).
cEncargos técnicos e de projeto
€/m² ABC
€/m² ABC
dImpostos + Despesas
d1Impostos sobre aquisição
%
IS sobre aquisição: 0,8%. Sempre incluído.
€ total
Valor típico 800 – 1 500 €. Sempre incluído.
Incluir IMT na análise?
IS e Escritura são sempre considerados (são obrigatórios). O IMT pode ser excluído quando há isenção. Em Modo Investimento, os impostos incluídos entram como custo de aquisição.
Comprador
ℹ Determina o regime fiscal sobre rendas: Individual → IRS; Empresarial → IRC.
Regime fiscal
Isenção
%
IMT calculado:—
ℹIMT calculado sobre o valor de aquisição. Em rigor, aplica-se ao maior entre este e o valor patrimonial tributário (VPT). Esta análise não considera o VPT (implementação futura).
%
Artigo Urbano na Matriz: 6,5% Artigo Rústico na Matriz: 5%
ℹIMT calculado sobre o valor de aquisição. Em rigor, aplica-se ao maior entre este e o valor patrimonial tributário (VPT). Esta análise não considera o VPT (implementação futura).
d2IVA na construção
ℹA app calcula IVA por unidade: ≤ 660 982 € → 6%; > 660 982 € → 23%. Útil em Prédio com tipologias de preços variados. (Limite definido pelo DL 97/2026, de 20 maio.)
⚠
IVA 6% não aplicável.Pelo menos uma unidade tem preço acima de 660.982 € (limite legal do regime reduzido — DL 97/2026, de 20 maio). Use 23% ou reduza o preço.
eComercialização
e1Mediação
% venda
Comissão típica 3 – 5% + IVA sobre valor de venda.
e2Marketing
% venda
IIIOperação FinanceiraFinanciamento
Estrutura de capital da operação. Sem financiamento, é 100% capitais próprios. Liga o financiamento (no título) para simular crédito sobre aquisição + construção e comparar a rendibilidade do investimento com a do teu capital próprio.
O LTV de 90% assume aquisição de 1 fração em nome individual. Para empreendimentos (várias frações) ou nome empresarial, ajusta o LTV — o financiamento de promoção chega com a análise dinâmica.
Preenche a análise (imóvel, custo de construção e preço de venda) para simular o financiamento sobre a base completa.
% da base
90% assume 1 fração em nome individual.
€
Montante absoluto do crédito.
A) Aquisição + construção
—
B) Valor a financiar
—
C) Capitais próprios na operação (A − B)
—
ano (12 meses)
Análise estática: juros do crédito só durante a operação; o capital é pago na venda.
As rendibilidades (RI e RCP) aparecem no cartão de resultados, abaixo — dependem do preço de venda.
Juros durante a operação—
Custo total do financiamento—
Capitais próprios (entrada)—
IVReceitas de Arrendamento
aRendas mensais por tipologia*
Linhas com destino ARR (e sub-rows B do Ambos) aparecem aqui. Preenche a renda mensal de cada tipologia.
#
Tipo
Tipologia
Renda (€/mês)
VPT (€)
Subtotal anual
Soma VPT
— €
Total Receita Anual
— €
ℹ Insira o VPT de cada fração arrendada. A soma é usada para cálculo de IMI nas Receitas de Arrendamento.
bFiscalidade
%
Default 0,40%. Auto-detectado se preencheres o concelho em IV.
cCustos operativos
€/mês
Introduzir apenas a soma das prestações de condomínio das frações destinadas a ARRENDAMENTO.
%
Reparações, limpezas, gestão. Default 8% da renda.
%
Períodos sem inquilino. Default 5%.
dTributação sobre rendas
Regime fiscal IRS vs IRC é definido na Secção III.D — Encargos / IMT (Em nome individual / Em nome empresarial). Configura lá primeiro.
Renda moderada — renda mensal ≤ 2 300 €, contrato ≥ 3 anos, habitação. Taxa autónoma 10% (DL 97/2026).
%
Auto-preenchida pelo regime escolhido. Editável.
DL 97/2026: empresas com contabilidade organizada contabilizam apenas 50% dos rendimentos prediais para efeitos de IRC.
16% até €50 000 · 20% acima (sobre 50% do rendimento predial — DL 97/2026)
%
Máximo legal 1,5%. Varia por concelho — auto-preenchida se preencher o concelho em Custos Operativos.
IRC 21% + Derrama municipal (até 1,5%). Effective ≈ 11,25% sobre rendimento total.
Análise estática — receita líquida do 1.º ano, sem inflação nem financiamento. Para projeção 10 anos com IRR e DCF, espera pela versão dinâmica.
eObjetivos de Arrendamento opcional
Defina os objetivos para esta operação de buy-to-let.
%
Yield bruto mínimo aceitável para a operação.
%
Yield líquido (após impostos e despesas) mínimo aceitável.
%
Quanto do investimento deseja recuperar pela parte de venda. O resto fica para arrendamento.
IVValor de Mercado
aProduto final*
Preço de venda esperado do produto final.
Em projectos mistos, a venda é sempre por unidade — preencha cada tipologia abaixo.
%
Em apartamentos, parte da ABP corresponde a áreas comuns (escadas, elevadores, halls) não vendidas ao €/m². Benchmark: 6-10% pequenos · 10-15% médios · 15-22% grandes.
Sugestão para este projecto:—apartamentos estimados (ABP / 100 m²) ·
⚠ Valores medianos de transações reportadas ao INE (EPHL). São estatísticos, não exactos — usa como referência inicial e ajusta ao imóvel concreto.
O que são Q1, Mediana e Q3? i
A zona onde está o imóvel é das mais caras ou mais baratas do concelho? Os dados do INE ajudam a tirar essa dúvida, mas não respondem directamente.
Q1 (25% mais barato) — bairros menos valorizados ou imóveis a precisar reabilitação. Usa se o teu imóvel está em zona discreta do concelho.
Mediana (Q2) — o valor "típico" do concelho. Bom ponto de partida quando não tens informação suficiente sobre a zona específica.
Q3 (25% mais caro) — zonas premium, melhor localização ou imóvel pronto a habitar. Usa se o teu imóvel está numa zona claramente acima da média.
Fonte: INE — Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local (EPHL). A mediana é mais robusta que a média (não distorcida por imóveis atípicos).
↓ Aplicar valor de referência ao preço de venda:
€/m²
€ total
⚠ Não há tipologias definidas em I.c2. Para usar "Por tipologia", volta a I.b/c e escolhe Por tipologia. Em alternativa, usa "Por m²" aqui.
Recomendado para projectos mistos (habitação + comércio/escritórios) ou quando os preços diferem entre tipologias. Áreas comuns já incluídas no preço por unidade.
#
ℹAs tipologias vêm automaticamente de I.c2 (Tipologias do edifício). Defina-as lá e os preços por unidade aqui.
#
Tipo
Tipologia
Nº unid.
Venda (€/unid.)
Subtotal
Total— €
⚠O preço de venda varia muito com a localização. Para resultados fiáveis, use valores reais de imóveis semelhantes na mesma zona. Considere o resultado como ordem de grandeza.
bMargem do construtorsó revenda
% venda
Rendibilidade esperada do investidor sobre volume de vendas.
⚠
ⓘ
Projecto de maior escala.O lado temporal — financiamento, risco, ciclo de mercado — não é captado por uma análise estática. Em projectos com mais de 3-4 unidades, considere aumentar a margem do promotor para reflectir essas componentes.
cObjetivos de Revenda opcional
Defina os objetivos que pretende atingir nesta análise. A app compara o resultado e gera uma conclusão personalizada.
%
Rendibilidade mínima sobre o capital investido que considera aceitável.
% venda
Margem mínima sobre o volume de vendas que considera atractiva.
Valor estimado do terreno
— preencha os campos —
▸ REVENDA
LucroMargem do investidor (€)
— €
Capital recuperado% do investimento total recuperado pela venda
—%
RIRendibilidade do Investimento
—%
RCPRendibilidade do Capital Próprio
—%
Margem / Vendas% das vendas que sobra como lucro
—%
▸ ARRENDAMENTO
Yield brutoRenda anual ÷ investimento (antes de IRS/IRC, IMI e despesas)
—%
Yield líquidoApós IMI, condomínio, manutenção, vacância e IRS/IRC
—%
PaybackAnos para recuperar o investimento (com receita líquida)
— anos
Receita líquidaAnual, após despesas correntes e IRS/IRC
ℹ Custos de aquisição são incluídos automaticamente. Para excluir o IMT (ex.: isenção), desactiva o toggle "Incluir IMT na análise?" em Encargos (Secção III).
Método residual dinâmicoopcional
Considera o tempo do projeto e atualiza os fluxos para valor presente (DCF).
aCalendário do projecto
Duração estimada de cada fase. O total é a soma das três fases.
meses
meses
meses
Total:36meses
bTaxas de actualização (anuais)
Cada fase tem o seu próprio risco — escolhe um perfil ou ajusta cada taxa manualmente.
%
%
%
Composição: capital risk-free (Euribor 12M ~3-4%) + spread imobiliário (~2-3%) + prémio da fase (regulamentar para Lic., execução para Obra, mercado para Vendas).
O valor dinâmico é significativamente inferior ao estático — o custo do dinheiro está a consumir a margem do terreno.
Indicadores de viabilidade
Incidência do terrenocusto terreno / vendas—
Rendibilidade esperadamargem / investimento—
Custo total por m² ABCABP+ABD, c/ IVA, inclui terreno—
Break-Evenvariação que os preços de venda têm de ter para a rendibilidade ser nula—
Indicadores de viabilidade
Custo total sem terrenoconstrução + encargos + infra—
Custo por m² ABP sem terreno—
Peso do terreno no custo total—
Análise de sensibilidade
O valor do terreno é muito sensível aos pressupostos. Pequenas variações no preço de venda ou no custo de construção têm impactos grandes no resultado, por efeito do método residual.
Explorar cenários
Ajuste um ou os dois pressupostos (±30%) e veja o impacto em tempo real.
€/m²
−5%Valor base:— €/m²+5%
€/m²
−5%Valor base:— €/m²+5%
Valor do terreno com estes pressupostos
—
igual ao valor base
Memória de cálculo
Valores nominais; o valor final reflete atualização temporal (DCF).
Volume de vendas—
Custo de construção (c/ IVA)—
IVA da construção—
↳ Apartamentos—
↳ Moradias—
Encargos técnicos—
Mediação + marketing—
Margem do promotor—
Impostos sobre revenda—
Margem líquida (pós-impostos)
Infraestruturas adicionais—
Valor do terreno—
Impostos associados a pagar pelo comprador
IMT—
Imposto de Selo—
Escritura e registo—
Como te está a correr?
Estamos em fase beta — qualquer comentário, sugestão ou problema que encontres ajuda-nos a afinar a app. O teu nome e contacto não são partilhados.
Como classificas a experiência?
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Identificação do projeto
Estes dados aparecem na capa do relatório. Apenas a referência é obrigatória.
A gerar o relatório…
O meu Perfil
Os dados profissionais aparecem em "Elaborado por" no PDF. As premissas-padrão pré-populam novas análises.
VALOR ESTIMADO DE MERCADO
—
Foto do imóvel (em breve)
PROJETO
—
Cliente—
Tipo de Imóvel—
Destino—
Data—
ELABORADO POR
—
Mediadora—
AMI—
Contacto—
Configure nas suas definições para estes dados aparecerem automaticamente em cada relatório.
Inputs e premissas de mercado
Valores introduzidos pelo utilizador na calculadora.
Preço (Asking price)
—
Valor pedido pelo vendedor. Confrontado com a viabilidade da operação nas páginas seguintes.
I. Terreno
II. Potencial construtivo
II. Áreas e preço de venda
ABP Área Bruta Privativa · ABD Área Bruta Dependente · Área Bruta de Construção = ABP + ABD (consideradas em separado por terem preços de construção significativamente diferentes).
Método residual invertido. Asking fixo; a margem do promotor resulta da diferença entre vendas e o conjunto dos custos.
⚠ Operação não recupera capital integralmente
— recuperado
— recuperados de — investidos ·
Sobrante a recuperar: —
O método residual estima o valor do terreno a partir do volume de vendas esperado, deduzindo todos os custos necessários para concretizar a operação — construção, encargos técnicos, comercialização, impostos e margem do promotor (em caso de revenda).
Em síntese, responde à pergunta: dado o que se conseguirá vender, e considerando o que custa construir e operacionalizar, quanto resta disponível para pagar o terreno?
Capital investido total
—
Asking + custos de construção e operação
Rendibilidade prevista (RCI)
—
Margem ÷ capital investido
Margem sobre vendas
—
Margem ÷ volume de vendas
Impostos a pagar pelo comprador
IMT
—
Imposto de Selo
—
Escritura e registo
—
Estes impostos são devidos pelo comprador sobre a aquisição. A taxa de IMT 6,5% aplica-se a Artigos Urbanos (terrenos para construção urbana). Não são considerados no cálculo do valor do terreno — afectam o custo total do comprador, não o que o vendedor recebe.
Este relatório tem caráter orientativo e baseia-se nos pressupostos introduzidos pelo profissional que o gerou. O método residual estático aqui utilizado não contempla encargos financeiros nem actualização temporal — assume investimento com capital próprio e prazo reduzido (financiamento, taxas de actualização e análise de risco são tratados na análise dinâmica/DCF). Não constitui avaliação imobiliária certificada nos termos da Lei n.º 153/2015 nem dispensa estudo aprofundado do projecto, do enquadramento urbanístico e do mercado local.
⚠ Os valores de referência por concelho (quando aplicados) baseiam-se nas Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local do INE — são medianas estatísticas de transações reportadas e não substituem a avaliação profissional do imóvel específico, que depende de localização exacta, estado, exposição e outras especificidades.
Análise dinâmica (DCF)
Considera o tempo do projecto e actualiza os fluxos para valor presente, com taxas de risco específicas por fase.
Calendário do projecto
Lic + Preparação
—meses
Taxa anual: —
Execução da obra
—meses
Taxa anual: —
Vendas
—meses
Taxa anual: —
Tabela DCF — períodos em colunas
Valor terreno (estático)
—
Valor terreno (DCF)
—
Cada cash flow é actualizado ao seu midpoint na fase respectiva, à taxa anual da fase. O valor do terreno (DCF) reflecte o efeito do tempo: custos e receitas distantes valem menos hoje do que valeriam pagos/recebidos imediatamente.
Composição e viabilidade
Conclusão e sensibilidade
Como o valor de venda se distribui entre terreno, custos e margem; indicadores de decisão e sensibilidade.
Leitura final da operação para o investidor: composição do valor de venda, conclusão narrativa e sensibilidade da margem aos pressupostos críticos.
Conclusão
—
Análise de sensibilidade
Efeito alavanca do método residual: pequenas oscilações nos pressupostos geram variações amplas no valor do terreno. Valide sempre os inputs contra referências de mercado reais (imóveis comparáveis, orçamentos de construtores locais).
Efeito alavanca do método residual: pequenas oscilações nos pressupostos geram variações amplas na margem do promotor. Valide sempre os inputs contra referências de mercado reais (imóveis comparáveis, orçamentos de construtores locais).
Análise de Arrendamento
Rentabilidade do investimento como buy-to-let, com regime fiscal aplicado.
Tipologias destinadas a arrendamento
#
Tipo
Tipologia
Nº un.
Renda (€/mês)
VPT (€/un)
Subtotal anual
Totais
— €
— €
— €
Detalhe das contas
Regime fiscal aplicado
Como ler os indicadores
Yield Bruto
Renda anual ÷ Investimento. Antes de impostos e despesas correntes. Referência de comparação: Obrigações do Tesouro PT a 10 anos (~3,1% bruto em 2026). Yield bruto inferior pode sinalizar baixo retorno relativo.
Yield Líquido
Receita líquida anual ÷ Investimento. Já desconta IMI (VPT × taxa), condomínio, manutenção, vacância e IRS/IRC sobre rendas. É o yield "real" que entra no bolso.
Payback
Anos para recuperar o investimento via receita líquida. Útil para comparar com horizonte de planeamento (5/10/20 anos). Payback > 25 anos é tipicamente elevado para imobiliário.
Receita Líquida Anual
Renda anual total (renda mensal × 12) menos custos operativos (IMI, condomínio, manutenção, vacância) menos impostos sobre rendas (IRS ou IRC). O resultado final que fica disponível.
Capital Recuperado (% / Sobrante)
Quando há mix com venda, a parte vendida recupera capital. O sobrante (Investimento − Receita Venda) é o que ainda há por recuperar via arrendamento. Se ≥ 100%, capital totalmente recuperado e a renda é receita pura.
Estimativas indicativas. A app não verifica todos os requisitos legais (DL 97/2026, ARU, isenções municipais). Para análise definitiva, consulte fiscalista e ADRC ou contabilista habilitado.
Confirmar premissas da análise
⚠
Atenção — alterações após confirmaçãoDepois de confirmar, só poderá alterar Custo de Construção e Preço de Venda. Qualquer outra alteração inicia uma nova análise. A análise fica aberta durante 7 dias para gerar PDFs ilimitados.
